Lưu ý thủ tục mua đất

Những Lưu ý thủ tục mua đất tránh các rủi ro thường gặp dưới đây rất đáng lưu tâm:
Việc mua bán đất là giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tiềm ẩn một số rủi ro cho cả bên bán và bên mua.
Nội dung dưới đây nêu ra các rủi ro và lưu ý khi mua bán đất để bạn đọc tham khảo.

01. Thủ tục mua bán đất. (Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Về nguyên tắc thì đất thuộc sở hữu của nhà nước, người dân được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc lâu dài.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp lệ theo các bước sau:

1. Các bên thương thảo về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
3. Nộp hồ sơ thay đổi quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai. (thủ tục Đăng bộ)

Các loại giấy tờ cần thiết khi mua bán đất:

Các loại giấy tờ cần thiết để chứng minh tài sản thuộc sở hữu hợp lệ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
• CCCD, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

Các loại giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán đất:
(Bao gồm các mục đã nêu trước đó và bổ sung dưới đây)

• Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
• Tờ khai đăng ký thuế.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

Xem thêm: Luật Đất đai 2024: Điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

02. Các rủi ro khi mua bán đất thường gặp.

Trước tiên cần xác định các Điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Đất không có tranh chấp.
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.

Những rủi ro cho người mua đất:

• Người bán đất không thực sự sở hữu/ giữ sổ đỏ.
• Đất sở hữu chung hoặc đất đang tranh chấp hoặc những người sở hữu hợp pháp không có sự đồng thuận.
• Ranh đất không rõ ràng hoặc không trùng khớp với sổ.
• Quá trình mua bán không xác định các tài sản trên đất (cây/công trình…)
• Người bán đất cố tình không hoàn tất các nghĩa vụ thuế (Thuế TNCN) để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng (đăng bộ).

03. Lưu ý thủ tục mua đất hạn chế rủi ro.

Xác định chủ quyền hợp pháp và đầy đủ trước khi đặt cọc. Nhất là trường hợp sổ đỏ Hộ gia đình.
Tốt nhất nên có biên bản đo đạc và cắm ranh thực địa của dịch vụ địa chính.
2 bên cần đồng thuận về giá cả, điều kiện mua bán, và thời gian dự kiến giao dịch.
Lưu ý xác định rõ thoả thuận mua bán đất và tài sản trên đất.
Điều này bao gồm việc xác định rõ số tiền đặt cọc sẽ được thanh toán như một phần của thỏa thuận mua bán.

Đặt cọc với đúng và đủ chủ sở hữu của khu đất, kèm theo điều khoản rõ ràng về các bước thực hiện tiếp theo, thời gian thực hiện trong hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc cần nêu rõ các điều khoản và điều kiện của thỏa thuận, bao gồm số tiền đặt cọc, điều kiện hoàn cọc (nếu giao dịch không hoàn thành), và thời hạn giao dịch phải được hoàn tất.
Hợp đồng này cũng cần đề cập đến việc giữ lại số tiền đặt cọc như một phần của tổng số tiền mua bán.

Hợp đồng xác định rõ nghĩa vụ thanh toán thuế phí của các bên trong thủ tục chuyển nhượng, hoặc biện pháp bảo đảm thay thế. Thời gian & thời hạn thực hiện nghĩa vụ.
Việc xác định nghĩa vụ thuế phí cần ghi rõ loại thuế phí: phí đo đạc địa chính, phí công chứng, thuế chước bạ, thuế thu nhập cá nhân… và các thuế phí khác tại thời điểm giao dịch nếu có. Trung bình tổng thông thường khoảng 2,5% giá trị mua bán.

Hợp đồng mua bán đất nên ghi đúng giá trị thực tế của giao dịch, tránh các rủi ro pháp lý sau này.

Bài viết được tham vấn chuyên môn từ BĐS TRƯỜNG PHÁT LỘC.

Xem thêm: Bí quyết thương lượng trong quá trình mua bán đất.